Le prêt relais

"C'est quoi un prêt relais ?" disent les plus jeunes. Je vais tenter de vous expliquer le prêt que nous avons choisi. Il y a des variantes selon les banquiers, mais c'est grosso-modo le même principe partout. Que se passerait-il si nous avions pris un prêt classique ? Quels sont les cas de figure ? D'abord un petit schéma temporel :

C'est le schéma idéal. L'ancienne maison est vendue et quittée le jour même de la fin des travaux de la nouvelle. C'est quasiment impossible à prévoir et à tenir.

C'est le schéma catastrophe ! Plusieurs mois de creux où nous n'habitons nulle part. C'est la chose à éviter, parce-que pendant la période de battement, le crédit de la nouvelle maison est déjà commencé, et il faut en plus payer un loyer ! Bonjour les découverts bancaires.

Là encore, scénario catastrophe, parce que les deux prêts (ancienne maison et nouvelle) se chevauchent. Déficit budgétaire garanti !

Pour encore mieux comprendre, sachez que le prêt de l'ancienne maison s'arrète seulement lors de la signature de la vente chez le notaire. En effet, comment rembourser ces prêts tant que le gros chèque de l'acheteur ne m'est pas parvenu ? Le prêt de la nouvelle maison commence, lui, dès le début des travaux. Faiblement d'abord, puis de plus en plus cher chaque mois, au fur et à mesure des appels de fonds du constructeur auprès de la banque. Jusqu'à la fin des travaux, où la mensualité atteint le niveau qu'elle conservera de nombreuses années encore...

Donc, si je reprend le meilleur schéme, ledit 'idéal', en symbolisant les mensualités, voici ce que ça donne :

On voit que même dans ce cas, il y a un chevauchement des mensualités assez difficile à assumer.

La principale difficulté vient du fait qu'il y a deux transactions quasi simultanées : la vente de l'ancienne maison et la construction de la nouvelle. Ce que propose le prêt relais, c'est de s'occuper des deux ! Pour cela il rembourse le prêt de l'ancienne maison alors qu'elle n'est pas encore vendue, et tandis que la nouvelle n'est pas encore construite. Il vous laisse ensuite deux ans pour vendre l'ancienne maison. Pendant ce laps de temps, vous pourrez encore l'occuper et regarder s'élever votre nouvelle maison tranquillement. Mais quel est le prix à payer ? En fait, entre le remboursement des anciens prêts, et jusqu'à la signature de la vente de l'ancienne maison chez le notaire, les mensualités remboursées ne contiennent pas de capital du nouveau prêt. Il s'agit uniquement des intérèts du prêt relais. Le vrai prêt principal commencera ce jour là, lorsque vous toucherez enfin l'argent de la vente de l'ancienne maison. Compliqué ? Plus à expliquer qu'a comprendre. Regardez plutôt le schéma ci-dessous :

Aucune période de chevauchement n'apparait plus, et vous disposez alors de deux ans pour vendre. On voit tout de même que plus vous réduisez la période où vous êtes deux fois propriétaire, moins vous paierez de prêt relais.

Voyons maintenant combien vous devez à la banque. Lors de la signature pour l'achat du terrain et du contrat de construction pour la nouvelle maison, vous vous engagez pour longtemps, pour la somme des deux : terrain plus maison. Vous avez aussi quelques taxes à acquitter, ainsi que les honoraires du notaire. Les fonds du terrain sont immédiatement reversés au vendeur. Ceux de la maison seront versés au constructeur au fur et à mesure de l'avancement des travaux, pour l'achat des matières premières et la paiement des artisans. Voilà pourquoi les intérèts du prêt relais augmentent régulièrement jusqu'à la fin du chantier. A ce total, il faut encore ajouter le montant remboursé des anciens prêts. Ils sont remboursés ce même jour. Et voilà pourquoi les intérèts du prêt relais sont si élevés : vous devez à la fois le coût de la nouvelle maison ET le coût qui restait à payer sur l'ancienne ! Les taux d'intérèt du moment ( entre 4 et 6%) permettent de rendre possible des mensualités à peu près constantes, depuis la première signature jusqu'à la fin du prêt de la nouvelle maison, vingt ans plus tard (ou moins, si vous êtes plus riches que nous ;-) ). Bien sûr, au moment où vous signez la vente de l'ancienne maison, la banque récupère ses fonds.

En réalité, la banque ne vous prète pas juste ce qu'il vous faut pour rembourser les anciens prêts. Elle se sert d'une autre valeur, celle de votre maison actuelle. Parce que vous avez peut-être déjà fini de payer votre logement, et que dans ce cas, elle n'y gagnerai pas suffisament. La banque fait évaluer votre bien par un expert et vous prète entre 70 et 80% (selon les banquiers...) de sa valeur. C'est à partir de cette valeur qu'elle remboursera les anciens prêts. Il est facile de comprendre pourquoi les prêts relais ne fonctionnent que si vous avez moins de 70% de la valeur de la maison à rembourser en ancien prêt. Et c'est cette valeur (70 à 80%) que la banque récupèrera lors de la vente de votre ancien logement. Si vous vendez bien, vous pourrez rembourser plus que nécéssaire pour diminuer les mensualités du prêt principal qui va commencer. Par contre, si vous avez dû vendre moins cher que prévu, vous devrez vous débrouiller pour verser la différence. C'est que le banquier, il les veut, ses sous !

Une fois les bases du prêt relais posées, nous avons cherché les banquiers les mieux placés pour pouvoir faire un choix. Certains ne font pas ce type de prêt. D'autres le font avec un taux d'intérèt bien supérieur au prix du marché.Après moult plans de financements, y compris ceux proposés par les constructeurs, nous avons opté pour un prêt à taux variable à 4,15%, assez souple, et aidé par un commercial sympathique. Si ce n'est pas le plus important, le contact humain compte beaucoup. N'oubliez pas que vous allez cotoyer ces gens pendant un long moment !

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