Le
prêt relais
"C'est
quoi un prêt relais ?" disent les plus jeunes. Je vais tenter
de vous expliquer le prêt que nous avons choisi. Il y a des
variantes selon les banquiers, mais c'est grosso-modo le même
principe partout. Que se passerait-il si nous avions pris un
prêt classique ? Quels sont les cas de figure ? D'abord un
petit schéma temporel :
C'est
le schéma idéal. L'ancienne maison est vendue et
quittée le jour même de la fin des travaux de la
nouvelle. C'est quasiment impossible à prévoir et
à tenir.
C'est
le schéma catastrophe ! Plusieurs mois de creux
où nous n'habitons nulle part. C'est la chose à
éviter, parce-que pendant la période de
battement, le crédit de la nouvelle maison est
déjà commencé, et il faut en plus
payer un loyer ! Bonjour les découverts bancaires.
Là
encore, scénario catastrophe, parce que les deux
prêts (ancienne maison et nouvelle) se chevauchent.
Déficit budgétaire garanti !
Pour
encore mieux comprendre, sachez que le prêt de l'ancienne
maison s'arrète seulement lors de la signature de la vente
chez le notaire. En effet, comment rembourser ces prêts tant
que le gros chèque de l'acheteur ne m'est pas parvenu ? Le
prêt de la nouvelle maison commence, lui, dès le
début des travaux. Faiblement d'abord, puis de plus en plus
cher chaque mois, au fur et à mesure des appels de fonds du
constructeur auprès de la banque. Jusqu'à la fin
des travaux, où la mensualité atteint le niveau
qu'elle conservera de nombreuses années encore...
Donc,
si je reprend le meilleur schéme, ledit 'idéal',
en symbolisant les mensualités, voici ce que ça
donne :
On
voit que même dans ce cas, il y a un chevauchement des
mensualités assez difficile à assumer.
La
principale difficulté vient du fait qu'il y a deux
transactions quasi simultanées : la vente de l'ancienne
maison et la construction de la nouvelle. Ce que propose le
prêt relais, c'est de s'occuper des deux ! Pour cela il
rembourse le prêt de l'ancienne maison alors qu'elle n'est
pas encore vendue, et tandis que la nouvelle n'est pas encore
construite. Il vous laisse ensuite deux ans pour vendre l'ancienne
maison. Pendant ce laps de temps, vous pourrez encore l'occuper et
regarder s'élever votre nouvelle maison tranquillement. Mais
quel est le prix à payer ? En fait, entre le remboursement
des anciens prêts, et jusqu'à la signature de la
vente de l'ancienne maison chez le notaire, les mensualités
remboursées ne contiennent pas de capital du nouveau
prêt. Il s'agit uniquement des intérèts
du prêt relais. Le vrai prêt principal commencera
ce jour là, lorsque vous toucherez enfin l'argent de la
vente de l'ancienne maison. Compliqué ? Plus à
expliquer qu'a comprendre. Regardez plutôt le
schéma ci-dessous :
Aucune
période de chevauchement n'apparait plus, et vous disposez
alors de deux ans pour vendre. On voit tout de même que plus
vous réduisez la période où vous
êtes deux fois propriétaire, moins vous paierez de
prêt relais.
Voyons
maintenant combien vous devez à la banque. Lors de la
signature pour l'achat du terrain et du contrat de construction pour la
nouvelle maison, vous vous engagez pour longtemps, pour la somme des
deux : terrain plus maison. Vous avez aussi quelques taxes à
acquitter, ainsi que les honoraires du notaire. Les fonds du terrain
sont immédiatement reversés au vendeur. Ceux de
la maison seront versés au constructeur au fur et
à mesure de l'avancement des travaux, pour l'achat des
matières premières et la paiement des artisans.
Voilà pourquoi les intérèts du
prêt relais augmentent régulièrement
jusqu'à la fin du chantier. A ce total, il faut encore
ajouter le montant remboursé des anciens prêts.
Ils sont remboursés ce même jour. Et
voilà pourquoi les intérèts du
prêt relais sont si élevés : vous devez
à la fois le coût de la nouvelle maison ET le
coût qui restait à payer sur l'ancienne ! Les taux
d'intérèt du moment ( entre 4 et 6%) permettent
de rendre possible des mensualités à peu
près constantes, depuis la première signature
jusqu'à la fin du prêt de la nouvelle maison,
vingt ans plus tard (ou moins, si vous êtes plus riches que
nous ;-) ). Bien sûr, au moment où vous signez la
vente de l'ancienne maison, la banque récupère
ses fonds.
En
réalité, la banque ne vous prète pas
juste ce qu'il vous faut pour rembourser les anciens prêts.
Elle se sert d'une autre valeur, celle de votre maison actuelle. Parce
que vous avez peut-être déjà fini de
payer votre logement, et que dans ce cas, elle n'y gagnerai pas
suffisament. La banque fait évaluer votre bien par un expert
et vous prète entre 70 et 80% (selon les banquiers...) de sa
valeur. C'est à partir de cette valeur qu'elle remboursera
les anciens prêts. Il est facile de comprendre pourquoi les
prêts relais ne fonctionnent que si vous avez moins de 70% de
la valeur de la maison à rembourser en ancien
prêt. Et c'est cette valeur (70 à 80%) que la
banque récupèrera lors de la vente de votre
ancien logement. Si vous vendez bien, vous pourrez rembourser plus que
nécéssaire pour diminuer les
mensualités du prêt principal qui va commencer.
Par contre, si vous avez dû vendre moins cher que
prévu, vous devrez vous débrouiller pour verser
la différence. C'est que le banquier, il les veut, ses sous !
Une
fois les bases du prêt relais posées, nous avons
cherché les banquiers les mieux placés pour
pouvoir faire un choix. Certains ne font pas ce type de prêt.
D'autres le font avec un taux d'intérèt bien
supérieur au prix du marché.Après
moult plans de financements, y compris ceux proposés par les
constructeurs, nous avons opté pour un prêt
à taux variable à 4,15%, assez souple, et
aidé par un commercial sympathique. Si ce n'est pas le plus
important, le contact humain compte beaucoup. N'oubliez pas que vous
allez cotoyer ces gens pendant un long moment !
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